Fragen & Antworten zur Touristischen Vermietung auf Mallorca

• Welcher ist der aktuelle Rechtsrahmen?

Am 1. August 2017 ist das Gesetz 6/2017 vom 31. Juli in Kraft getreten, mit welchem das Tourismusgesetz 8/2012 der Balearen geändert wird.

Am Dienstag, den 8. August ist das Dekret 3/2017 vom 4. August in Kraft getreten, welcher zwei Artikel des Tourismusgesetzes 8/2012 der Balearen abändert. Dieses Dekret muss vor dem 4. September 2017 durch das Parlament der Balearen ratifiziert werden, was allerdings keinen Einfluss auf die bestehende Gültigkeit und Anwendbarkeit hat.

• Was war vorher?

Vor dem 1. August war die Vermarktung von touristischen Aufenthalten in freistehenden Einfamilienhäusern (Chalets), in Doppelhäusern im Rahmen einer horizontalen Eigentümerschaft und in Reihenhäusern, welche sich auf ein und demselben Grundstück befinden, erlaubt. Der gewöhnliche Nutzen dieser Immobilienarten, d.h. zu Wohnzwecken, wurde daher von städtebaulicher Seite her, als kompatibel mit dem außergewöhnlichen Nutzen gesehen, welcher in der Vermarktung von touristischen Aufenthalten in diesen Behausungen lag.

Welche ist die grundlegende Neuheit?

Ab dem 1. August wird die Vermarktung von touristischen Aufenthalten in Mehrfamilienhäusern, d.h. in Apartments oder Immobilien im Rahmen einer horizontalen Eigentümerschaft genehmigt. Die Vermarktung ist allerdings an zwei kumulative Bedingungen geknüpft:

A) Die Zoneneinteilung
B) Ggffs. Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft
So wird ebenfalls eine neue Modalität festgesetzt, die sogenannte “Modalität der Vermietung der Hauptimmobilie”, welche EINZIG UND ALLEIN dem Eigentümer, einer natürlichen Person, gestattet, Aufenthalte in seiner Immobilie, dessen Hauptwohnsitz, für einen Zeitraum von höchstens sechzig (60) Tage im Jahr, unabhängig von seiner architektonischen Typologie. Wir gehen davon aus, dass der Eigentümer dieser Immobilie in Spanien seinen Hauptwohnsitz hat und ordnungsgemäß gemeldet ist, damit er problemlos belegen kann, dass dies sein ständiger Wohnsitz ist.
In jedem Fall, muss er die oben genannten Bedingungen erfüllen. Man setzt für die Vermietung eine zeitliche Begrenzung von 5 Jahren fest, mit der Möglichkeit einer Verlängerung. Ausnahmesweise wird gestattet, dass der Eigentümer zusammen mit den Touristen in der Immobilie wohnt, insofern dies bei der Vermarktung bereits erwähnt wird. IN KEINEM FALL darf die in der Bewohnbarkeitsbescheinigung festgesetzte Anzahl von Plätzen überschritten werden. Hierbei werden der Eigentümer und seine Familie, die dort ihren ständigen Wohnsitz haben, sowie die Touristen gezählt.

Was ist die Zoneneinteilung?

Es ist einzig und allein gestattet touristische Aufenthalte in den genehmigten Zonen zu vermarkten (mit behördlicher Bescheinigung). Die Zonen werden von den Inselräten unter ANGABE VON GRÜNDEN, sowie nach Vorlage eines entsprechenden Berichtes der Gemeinden bestimmt. Einzige Ausnahme ist die Stadt Palma, diese kann unabhängig vom Inselrat von Mallorca entscheiden. Bis zur Festsetzung der Zonen, werden keine Anträge für Vermietungslizenzen mit dem sogenannten DRIAT, einer eidesstattlichen Erklärung, bearbeitet.
Für die Zoneneinteilung wird eine maximale Frist von 1 Jahr festgesetzt, d.h. bis zum 1. August 2018; nach Ablauf und in dem Fall, dass die Zoneneinteilung nicht erfolgt ist, können Anträge mit eidesstattlichen Erklärungen eingereicht werden für die Vermietung von freistehenden Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften. AUSGESCHLOSSEN sind Immobilien in Mehrfamilienhäusern. Diese müssen die Entscheidung im Hinblick auf die Zoneneinteilung abwarten.
Zusammen mit der Genehmigung erhält man eine Registrierungsnummer, welcher für die Vermarktung über die touristischen Kanäle (Airbnb, Homeaway, etc.) unbedingt notwendig ist.
Bei der Zoneneinteilung werden Aspekte, wie die Verträglichkeit (in Bezug auf Umwelt, Städtebau, Wasser-, und Stromversorgung, Müllentsorgung, etc. ) berücksichtigt. Man geht davon aus, dass die Entscheidung hinsichtlich der Einteilung in Zonen ohne Berücksichtigung der Art der Behausung erfolgen wird.

Welche Rolle spielen die Eigentümergemeinschaften?
Sie können sich hinsichtlich der Nutzung der Immobilien in Mehrfamilienhäusern äußern. Auf diese Weise, können nach Zoneneinteilung durch die Inselräte und die Gemeinden, lediglich touristische Aufenthalte vermarktet werden, wenn das Gründungsdokument oder die Statuten dies nicht verbieten. Wenn dieses Verbot nicht existiert, ist die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft notwendig. In der ersten Einberufung ist hierfür die doppelte Mehrheit notwendig (Stimmzahl und Anteile).
In zweiter Einberufung ist die Mehrheit der Stimmzahlen der Anwesenden notwendig, insofern diese mehr als die Hälfte des Wertes der Anteile repräsentieren.

Was versteht man unter einer Firma, die touristische Aufenthalte vermarktet?
Natürliche und juristische Personen, die eine gesamte Immobilie für kurze Aufenthalte und zur sofortigen Nutzung, sowie zu lukrativen Zwecken, ohne Berücksichtigung des privaten Nutzens, touristisch vermarkten.

Wann geht man davon aus, dass ein Eigentümer touristische Aufenthalte vermarktet?
Wenn eine Immobilie, die vermarktet wird, zur sofortigen Nutzung steht und dies für einen Zeitraum von weniger als einem Monat, und man nicht belegen kann, dass das Ziel der Vermarktung nicht oder eine andere als die touristische Nutzung ist.

Was versteht man unter Kanal für touristische Angebote?
Sämtliche Systeme über die die natürlichen und rechtlichen Personen direkt oder über Dritte, die Reservierung von touristischen Aufenthalten in Behausungen (tageweise oder wochenweise, aber stets für weniger als einen Monat (Art. 50.13), mit oder ohne einiger der im Artikel 51 aufgeführten Dienstleistungen, anhand eines Links oder dem direkten Zugriff auf Informationen, vermarktet bzw. bewirbt.
Als Beispiel, die Reisebüros, Reservierungszentralen, Vermittler- oder Organisationsfirmen von touristischen Serviceleistungen, eingeschlossen den Vermittlungsplattformen im Internet oder anderen neuen IT-Systemen, die Immobilienfirmen, sowie ebenfalls die Schaltung von Anzeigen in den sozialen Medien.

Können touristische Aufenthalte in einer Immobilie vermarktet werden, ohne die Einreichung einer entsprechende eidesstattliche Erklärung im Hinblick auf die Aufnahme der Tätigkeit (DRIAT)?
Nein. Die Werbung, Buchung und Vermarktung von touristischen Aufenthalten OHNE DRIAT wird als schwerer Verstoß gesehen. Die Strafen hierbei belaufen sich zwischen 20.001,00 € und 40.000,00 € ohne Berücksichtigung einer möglichen Sperrung der Geschäftstätigkeit oder Schließung der Immobilie.

Welche Anforderungen müssen die Immobilien erfüllen?
Es wird ein Alter von mindestens fünf Jahren verlangt (die Immobilie muss in dieser Zeit zu privaten Wohnzwecken genutzt worden sein), welches anhand von Dokumenten belegt werden muss:
- Neubauerklärung
- Erstbezugslizenz
- Bescheinigung der Gemeinde
Der Eigentümer muss über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung für die Immobilie verfügen. Die Höchstgrenze an Plätzen geht aus dieser Bescheinigung hervor.
Die Haftpflichtversicherung muss ebenfalls die evtl. aufkommenden Schäden der Eigentümergemeinschaft abdecken.
Es müssen touristische Serviceleistungen angeboten bzw. garantiert (Reinigung, Wäscheservice, Wartung und 24 Stunden telefonisch erreichbar) und die Eigentümergemeinschaft hierüber informiert werden. Die Verträge mit dem Reinigungspersonal müssen die arbeitsrechtlichen Vorschriften erfüllen, sowie die der Sozialversicherung und der Regelung zur Vermeidung von Arbeitsunfällen.
Der Besitz eines Energiepasses, außer in den von den Erbschaftsvorschriften betroffenen Behausungen, ist verpflichtend, mit einer Mindesteinstufung F oder D, je nach Baujahr der Immobilie. Es wird hierzu derzeit eine Anpassungsfrist von drei Jahren gewährt, d.h. bis zum 1. August 2020.
Individuelle Zähler für Strom, Wasser (in dem Fall, dass es sich um städtische Versorgung handelt), Gas, etc.
Erfüllung der Richtlinien in Bezug auf Anpassung und Zugänglichkeit für Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit.

In welchen Fällen darf keine Vermarktung von touristischen Aufenthalten in Wohnimmobilien vermarktet werden?
1.- Wenn eine endgültige Sanktion durch die Behörde aufgrund von schwerem oder sehr ernsthaftem städtebaulichem Verstoß verhängt wurde und die städtebauliche Legalität nicht wiederhergestellt wurde.
2.- Immobilien, die sich auf ländlichem geschützten Boden befinden.
3.- Sozialer Wohnungsbau oder die dem sozialen Wohnungsbau unterliegen würden oder Immobilien mit festgesetztem Preis.
Unabhängig davon, dass in Zukunft die touristischen Aufenthalte in Zimmern einer privaten Wohnimmobilie erlaubt sind, werden Verträge für Zimmervermietungen in Einvernehmen mit dem Tourismusgesetz nicht gestattet.

Wie lange sind die Genehmigungen für Wohnimmobilien im Rahmen von Eigentümergemeinschaften gültig?
5 Jahre, verlängerbar und unbeschadet einer Entscheidung seitens der Verwaltung, in Bezug auf eine endgültige Abmeldung in dem Fall, dass in drei aufeinanderfolgenden Jahren keine touristische Vermarktung stattgefunden hat.

Welche Dauer haben die Genehmigungen für die übrigen Wohnimmobilien?
Unbegrenzt und unbeschadet einer Entscheidung seitens der Verwaltung, in Bezug auf eine endgültige Abmeldung in dem Fall, dass in drei aufeinanderfolgenden Jahren keine touristische Vermarktung stattgefunden hat.
Existiert eine Höchstgrenze an Immobilien pro Eigentümer?
In Erwartung der gesetzlichen Entwicklung, kann ein Eigentümer, der zum 1. August 2017 bereits zwei oder mehr Immobilien touristisch vermarktet, keine neue DRIAT bzw. eidesstattliche Erklärung, für eine weitere Immobilie, von der er Eigentümer ist, einreichen.

Welche Verpflichtungen hat ein Eigentümer einer Immobilie in einem Mehrfamilienhaus?
Die Mieter müssen schriftlich über die Regeln des Zusammenlebens, die ordnungsgemäße Nutzung der Serviceleistungen sowie der Elemente innerhalb der Eigentümergemeinschaft, informiert werden und den Erhalt dieser Information per Unterschrift bestätigen.
Benachrichtigung der Generaldirektion der Polizei über die Aufenthalte der Personen in der Immobilie.
Aufforderung des Touristen zum Auszug aus der Immobilie innerhalb von 24 Stunden im Fall von einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des Zusammenlebens oder dem ernsten Verstoß der Regeln der Hausgemeinschaft.

Haften die Inhaber oder Betreiber von Plattformen für touristische Vermarktungen?
In dem Fall, dass die Plattformen Immobilienanzeigen veröffentlichen für die keine eidesstattliche Erklärung (DRIAT) vorab eingereicht wurde oder ohne Angabe der Registrierungsnummer, können Strafen zwischen 40.001,00 und 400.000,00 € anfallen.
Es existiert eine Vermutung iuris tantum, d.h. widerleglich, im Hinblick auf die gemeinschaftliche Haftung: Eigentümer der Immobilie + Person, die verantwortlich für die Anzeigenschaltung ist.

Im Falle der Eigentümergemeinschaften, haften die Personen, welche ein Amt ausüben für den Fall, dass Immobilien ohne Einreichung einer DRIAT oder gültige Vermietungslizenz vermietet werden?
Das Gesetz berücksichtigt keine Haftungsregelung der Personen, die ein Amt innerhalb der Eigentümergemeinschaft ausüben.

Wie wird die Tourismusbehörde die Suche nach möglichen Straftätern verstärken?
Hierzu ist eine E-Mail-Adresse für Beschwerden eingerichtet worden: bustiainspeccioturistica@dgoturis.caib.es. So wird man ab Oktober ein Online-Formular für Beschwerden in die Webseite der Tourismusbehörde stellen.
Man geht davon aus, dass 2018 bereits eine Handy-Applikation freigeschaltet werden wird, über die man automatisch prüfen kann, ob eine bestimmte Immobilie angemeldet ist und über eine Lizenznummer verfügt.

Wir wirkt sich das Gesetz sowie das Dekret 2017 für die Eigentümer aus, die bereits vor dem 1. August 2017 touristische Aufenthalte legal vermarktet haben?
Weder die Zoneneinteilung, noch die technischen Anforderungen haben auf diese Einfluss, mit Ausnahme der Anforderung im Zusammenhang mit dem Erhalt eines Energieausweises (zweite Übergangsregelung). Sie sind jedoch von der neuen Sanktionsregelung betroffen.

Auβerdem:
- Die Generaldirektion der Polizei über die Aufenthalte der Personen in der Immobilie zu informieren.
- In der Anzeige, in Verbindung mit der Bewerbung der Immobilie, die Lizenznummer zu vermerken; falls diese noch nicht ausgestellt wurde, muss die Registrierungsnummer des DRIATs, welcher von der Tourismusbehörde auf dem Antrag vermerkt wurde, aufgeführt werden oder, bei Einreichung bei einem anderen offiziellen Register, die entsprechende Eingangsnummer.

1. Welche Rolle spielt der Saisonmietvertrag, welcher Bestandteil des städtischen Mietgesetzes ist, nach dem Inkrafttreten des Gesetzes 6/2017?
Das Mietgesetz regelt einzig und allein Aufenthalte von Personen, die keine Touristen sind, mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr, da nur diese Personen belegen können, dass das Zweck der Anmietung nicht touristisch ist.

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