Der Energieausweis (certificado de eficencia energética) auf Mallorca

Bereits seit 2002 gab es eine EU-Richtlinie, die Eigentümer von Neubauten dazu verpflichtete, einen sogenannten Energieausweis für ihre Immobilie erstellen zu lassen (2002/91/EU). Die Richtlinie verfolgte das Ziel, die Energiebilanz von Gebäuden durch eine optimale Wärmeisolierung zu verbessern. Im Jahr 2010 wurde die EU-Richtlinie vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung) eingeführt, die die frühere Richtlinie 2002/91/EG ersetzte. In Deutschland hat die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) die Energieausweis-Pflicht weiter verschärft.

Gesetzliche Regelung in Spanien

Die Richtlinie 2002/91/EU wurde im Jahre 2007 in Spanien umgesetzt (RD 47/2007), womit erstmals der Energieausweis (certificado de eficiencia energética) eingeführt wurde, dies galt aber grundsätzlich nur für neu errichtete Gebäude. Am 1. Juni 2013 trat in Spanien ein königliches Dekret (RD 235/2013) in Kraft, das die geänderte EU Richtlinie 2010/31/EU in spanisches Recht umsetzte. Diese neue gesetzliche Regelung umfasste nun auch die Pflicht, neben Neubauten auch für Bestandsimmobilien einen Energieausweis zu erlangen. Erklärtes Hauptziel ist es, dass bis zum 31.12.2020 alle neu errichteten Gebäude einen Null-Energieverbrauch aufweisen sollen.

Der Energieausweis muss spätestens, aber auch nur dann vorgelegt werden, wenn eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird. Eine Vorlage erst bei Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages reicht also nicht aus. Wer sich also nicht mit entsprechenden Absichten trägt, kann erst mal abwarten. Ganz logisch ist diese Regelung nicht, denn auch ein Eigentümer, der nicht verkaufen oder vermieten will, sollte zur Energieeffizienz angehalten werden.

Inhalt des Gesetzes

Grundidee des Gesetzes ist es, auch für Immobilien eine vergleichbare Regelungen zu schaffen, wie das bereits für Kühlschränke und Fernseher gilt, nämlich Energieklassen von A bis G einzuführen. Dies klingt zunächst einmal vernünftig, denn zum einen muss die Senkung des Energieverbrauchs primäres Ziel bleiben, zum anderen werden den Verbrauchern (und damit Käufern und Mietern) objektive Daten geliefert, die ihnen deutlich den Energieverbrauch ihrer Wunsch-Immobilie vor Augen führen. Nur wenige Immobilien sind von der Verpflichtung zur Erlangung des Energieausweises befreit. Hierzu gehören historisch geschützte Gebäude, Kirchen und Kathedralen und landwirtschaftliche Gebäude, aber auch Wohnungen mit einer Nutzfläche von unter 50 qm.

Verfahren

Zur Erlangung des Energieausweises muss der Eigentümer/Vermieter sein Haus oder seine Wohnung von einem für die Erstellung des Energieausweises zugelassenen Techniker (Architekt oder Ingenieur) auf folgende Gesichtspunkte untersuchen lassen: Isolierung, Belüftung, Ausrichtung/Lage, Belüftungssystem, Existenz von Solarheizung, Sonnenschutz, Heizungssystem, Klimaanlage und Beleuchtung.

Als Ergebnis dieser Prüfung wird sich ergeben, welche Effizienzstufe zwischen A und G die Immobilie hat. Darüber hinaus soll der Sachverständige unverbindliche Empfehlungen zur Optimierung des Energieverbrauchs geben. Die Kosten sind mit rund 100 € (je nach Größe der Immobilie) sehr überschaubar. Es gibt also keinen Grund, sich dieser gesetzlichen Verpflichtung zu entziehen, zumal weitaus höhere Bußgelder drohen.

“Erlangt” ist der Energieausweis dann, wenn er in das eigens dafür geschaffene Register der CA eingetragen ist. In Mallorca kann dies seit 28. April 2018 nur online erfolgen, https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/1542609. Diese Behörde erstellt auch das Energieetikett mit der Einteilung in die entsprechende Kategorie. Das Zertifikat hat eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.

Zuständigkeit auf den Balearen

Die Umsetzung der gesetzlichen Regelung wurde den einzelnen Regionen (Comunidades Autonomas; CCAA) übertragen, die also die entsprechenden bürokratischen Voraussetzungen zu schaffen hatten. Für den Bereich der Balearen liegt die Zuständigkeit bei der Generaldirektion für Industrie und Energie (Dirección General de Industria y Energía).

Nach einigen Anlaufschwierigkeiten ist die praktische Umsetzung inzwischen problemlos möglich. Die Landesregierung hat auf ihrer Webseite (http://energia.caib.es) alle benötigten Informationen zusammengestellt, einschließlich einer Aufstellung aller registrierten Gutachter. Auf dieser Webseite ist auch der Zugriff zu dem entsprechenden öffentlichen Register möglich, so dass sich jeder Bürger darüber informieren kann, ob ein bestimmtes Gebäude den Energieausweis besitzt oder nicht.

Natürlich ist diese neue gesetzliche Regelung ein berechtigter und bemühter Versuch, auch bei Immobilien zu einer Energieeinsparung zu kommen, das ist zu begrüßen. Dennoch muss man konstatieren, dass der Erwerb einer Immobilie anderen Kriterien unterliegt als der Kauf eines Fernsehers oder eines Kühlschranks, dort kann der Energieverbrauch durchaus zur Grundlage einer Kaufentscheidung gemacht werden, entsprechend werden die Hersteller großen Wert darauf legen, dass ihre Geräte eine hohe Energieeffizienz haben, ansonsten werden sie Preisnachlässe akzeptieren müssen.

Man mag noch so viele Gesetze erlassen wie man mag, der Kauf einer Immobilie wird nicht primär über die Energieeffizienz entschieden, hier spielen ganz andere Entscheidungskriterien eine Rolle, und ob der alte Maklerspruch („Lage, Lage, Lage“) durch Gesetze verändert werden kann, darf man sicher in Frage stellen.

Weiterer Nachteil der gesetzlichen Regelung ist es auch, dass nur Feststellungen getroffen, aber keine Mindestkriterien festgesetzt werden. Es wird also lediglich ein Sachverhalt festgestellt, ohne Mindeststandards für einen Energieverbrauch festzulegen. Da gilt ein alter Spruch eines Arztfreundes:“Auch vom mehrmaligen Untersuchen ist noch keiner gesund geworden”.

Wir bedanken uns bei der Rechtanwaltskanzlei Dr. Reichmann für den redaktionellen Beitrag.