Las órdenes de deconstrucción o demolición de estructuras ilegales pueden convertir rápidamente el sueño de vivir en el Mediterráneo en una pesadilla. Ni siquiera el llamado «grandfathering» puede considerarse una «nota de salud». Antes de la designación del notario, debería realizarse un examen minucioso de la propiedad deseada desde el punto de vista del derecho civil y de la construcción, así como de la tecnología de la construcción. Encontrar de antemano una estructura de adquisición transfronteriza y optimizada desde el punto de vista fiscal forma parte del conjunto.
No es ningún secreto que muchas propiedades de las Islas Baleares no cumplen necesariamente con todas las normas de construcción. Las autoridades también han emitido varias órdenes de deconstrucción y/o demolición que se han aplicado de forma controlada. Cualquiera que se plantee la compra de una propiedad en estas maravillosas islas debería llevar a cabo un «examen cuidadoso» (due diligence) de la propiedad antes de la compra final. Independientemente de que se haya celebrado un contrato de opción o un contrato concertado, este paso es crucial y debe realizarse antes de la compra notarial de una propiedad. Lamentablemente, el extracto del registro de la propiedad no permite saber con certeza si una propiedad es legal o tiene secciones ilegales. Otra razón es que, tras la compra de una propiedad en España, las posibilidades de retirada, reducción y compensación son limitadas. Sólo con un examen minucioso antes de comprar la propiedad se pueden evitar posibles daños. A continuación presentamos los contenidos esenciales de la misma.
Gracias a nuestra experiencia práctica diaria y a nuestro asesoramiento durante más de 20 años, hemos podido observar indicios fundados de un auge en el mercado inmobiliario balear a pesar del desvanecimiento de la pandemia. En 2020, por ejemplo, la capital, Palma, ha experimentado incrementos de hasta el 42%, y el suroeste de la isla de casi el 38%, con una inversión media de 1.500.000 euros.
Por ello, a la hora de decidir la compra de una propiedad en Mallorca, es aconsejable tener acceso a agentes locales que hablen el idioma local y estén familiarizados con las costumbres, peculiaridades y cultura de la región y que sean capaces de evaluar correctamente las circunstancias legales. Estos factores no sólo contribuyen a la seguridad jurídica, sino que también permiten vincular con seguridad las circunstancias constatadas a una estructura de planificación patrimonial óptima.
La «diligencia debida» sirve para examinar y evaluar una propiedad en el contexto de una transacción por parte de un comprador potencial. En realidad, el término proviene del mercado de capitales estadounidense y de la protección de los inversores (leyes de valores). También lo conocemos por la ley de responsabilidad civil en forma de negligencia. Según esto, una persona actúa con negligencia si no ha ejercido el «cuidado y la diligencia debidos». Por lo tanto, hay que evitar esta negligencia a la hora de comprar o vender un inmueble, ya que en este caso habría que tener en cuenta la propia culpa de no haber realizado la diligencia debida, y esto puede resultar caro en determinadas circunstancias.
El objetivo de la diligencia debida es obtener un análisis detallado y sistemático de la información y los datos cualitativos y cuantitativos de una propiedad. Esto reduce la asimetría de información entre dos partes y aumenta la calidad de la base para la toma de decisiones. El objeto a auditar puede ser una propiedad, un proyecto de construcción, un terreno o incluso toda una cartera de objetos. Sólo con la ayuda de este examen los riesgos se vuelven más transparentes y tangibles.
Dependiendo de la ocasión y de las necesidades del cliente, la diligencia debida puede interpretarse de forma diferente en términos de amplitud, de modo que sólo se examinen elementos individuales, o en términos de profundidad, lo que a su vez es una cuestión de tiempo y/o coste.
Las transacciones inmobiliarias de cualquier tipo se caracterizan fundamentalmente por el déficit de información. El objetivo principal de la diligencia debida es minimizar los riesgos de la transacción prevista y evaluar las inversiones relacionadas. Estos riesgos pueden dividirse en dos variables: Por un lado, el nivel de probabilidad de ocurrencia y, por otro, el nivel de daño que puede resultar. El objetivo de toda diligencia debida es revelar todos los hechos relevantes para fundamentar una decisión y no dejarse sorprender después. Los subobjetivos de una diligencia debida pueden ser:
Conciencia de riesgo
Minimización de riesgos
Revelación de oportunidades y/o riesgos ocultos
Base de la valoración y, por tanto, de la determinación del precio de compra
Revelación de los factores de coste ocultos
Identificación de los potenciales de negociación para la determinación del precio de compra
Hechos que deben regularse en el contrato de compraventa
Revelar el potencial futuro
Base de la decisión de inversión
Conservación de pruebas para posibles reclamaciones de garantía
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Con 80 empleados, entre ellos 16 asesores fiscales y abogados, el socio perfecto de habla alemana en España y especialmente en Mallorca.
