Die Übertragungssteuer beim Immobilienerwerb in Spanien

Bei der Übertragung von Immobilien, wenn der Verkäufer eine natürliche Person oder eine Vermögensgesellschaft ist, wird die „Übertragungssteuer“ fällig (in Deutschland besser bekannt als “Grundsteuer”). Da es sich um eine Steuer handelt, die der Staat den autonomen Regierungen überlässt, können letztere den Steuersatz festlegen. Auf den Balearen ist diese Steuer progressiv und dessen Minimumsteuersatz beträgt zur Zeit 8 % für Immobilien bis zu einem Wert von 400.000 € und für Immobilien, dessen Wert 1.000.000 € überschreiten, bis zu einem Maximumsteuersatz von 11 %. Der Steuerpflichtige ist der Erwerber oder Käufer und der Gegenstand der Besteuerung ist der „reale Wert“ der zu übertragenden Immobilie.
Die Definition, was man unter einem “realen Wert” versteht, wurde viel diskutiert. Die Rechtsprechung des obersten Gerichts hat diesen als „Marktwert“ definiert, d.h. den Preis, den ein unabhängiger Käufer unter normalen Marktbedingungen bereit wäre, zu zahlen.
Offensichtlich ist es sehr schwierig, den Marktwert bei einem Immobilienkauf bzw. Verkauf mittels objektiven Kriterien zu bestimmen, da bei der Festlegung desselben verschiedene Faktoren einwirken. Daher kommt es, dass viele ausländische Investoren, die eine Immobilie zu einem mit der Verkäuferseite frei vereinbarten Kaufpreis erworben haben, überrascht reagieren, wenn sie nach erfolgtem Erwerb und Zahlung der Steuerquote eine Benachrichtigung vom Finanzamt erhalten, in der ihnen mittels einer Akte zur Steuerüberprüfung der Werte mitgeteilt wird, dass der deklarierte Verkaufspreis unter dem “realen Wert” liege, mit der Aufforderung, die Differenz mit der entsprechenden Verzugszahlung (es gibt in diesen Fällen keine Sanktion) zu begleichen.
Beispiel: Es wird eine Immobilie zu einem Preis von 300.000 € erworben und nach Anwendung des entsprechenden Steuersatzes (8 %) und Einzahlung der resultierenden Quote in Höhe von 24.000 €, benachrichtigt das autonome Finanzamt den Käufer über die Eröffnung einer Akte zur Wertüberprüfung und informiert diesen darüber, dass nach durchgeführter Wertschätzung des autonomen Finanzamtes der reale Wert der Immobilie 350.000 € beträgt und infolgedessen eine Nachzahlung über den Differenzbetrag verlangt wird, d.h. 50.000 € x 8 %= 4.000 € zzgl. der Verzugszinsen ab dem Ende der freiwilligen Zahlungsfrist für die Zahlung der Steuerquote, bis zu dem Tag der definitiven Einzahlung.
In vielen Fällen liegt die Begründung der genannten Wertüberprüfungen darin, dass sich diese auf den vom Katasteramt erhaltenen Referenzen basieren, indem automatisch ein Koeffizientmultiplikator angewandt wird oder im Falle von erworbenen Immobilien, die mit einer Hypothek finanziert wurden, wird sich auf die in der notariellen Hypothekenurkunde enthaltenen Schätzungen bezogen.
Häufig werden in den Gutachten der genannten Wertüberprüfungsakten Standardwerte benutzt, die vor Gericht meistens für nichtig erklärt werden und in vielen Fällen nicht von dem autonomen Finanzamt erneut reklamiert werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn Immobilien in einem schlechten Zustand erworben werden, die den Beamten dazu verpflichten würden, eine persönliche Besichtigung der Immobilie vorzunehmen, die jedoch aufgrund von Personalmangel oder dessen Untätigkeit nie durchgeführt wird.
Laut Gesetz gibt es die Möglichkeit, eine Schätzung der Immobilie, vor dessen Erwerb beim Finanza6mt zu beantragen, die dem Käufer erlaubt, den minimalen Referenzwert zu kennen, welcher nicht dem Marktwert entspricht, mit dem das Finanzamt für eine Frist gebunden ist.
Beispiel: Im Fall, dass eine Vorschätzung der Immobilie, die Verkaufsgegenstand ist, beim Finanzamt beantragt würde, mit dem Ergebnis eines minimalen Referenzwertes der Immobilie in Höhe von 375.000 €, würde die genannte Steuer auf diesen Betrag berechnet werden, auch, wenn der Käufer die Immobilie für 350.000 € erworben hätte. Trotzdem, falls der Verkauf letztendlich mit 400.000 € vereinbart wurde, würde das Finanzamt diesen letzten Wert als Marktwert ansehen und nicht die Minimalreferenz -375.000 €-, so dass die Steuer auf dem mit dem Verkäufer vereinbarten Verkaufspreis berechnet werden würde.
Sobald dem Immobilienkäufer die Eröffnung einer Wertüberprüfungsakte vom Finanzamt mitgeteilt wurde, mit dem beigefügten vorläufigen Berechnungsvorschlag, kann dieser dagegen Einspruch erheben, unter Angabe der Gründe, die sein Nichteinverständnis mit dem vorläufig erfolgten Berechnungsvorschlag belegen. Hier ist es wichtig, darauf hinzuweisen, dass jeder konkrete Fall ordnungsgemäss analysiert werden müsste, nicht nur die Erfolgsmöglichkeiten, sondern auch die Anwalts- und Architektenhonorare, die der Steuerpflichtige ggf. beauftragen müsste und es daher aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen nicht ratsam wäre, gegen den vorläufigen Berechnungsvorschlag des autonomen Finanzamtes Einspruch einzulegen. Dieser Artikel wurde von unserem Anwalts- und Steuerbüro Bonilla & Partners SLP bereitgestellt. Herzlichen Dank dafür.